2018年越南房地产投资法规及趋势

2018年越南房地产投资法规及趋势

 

1990年开始,越南开放改革,这20多年来,房地产历经过1997年亚洲金融风暴,2008年美国次贷风暴,

2012年欧债危机三次崩盘,以2008年为最高点,至今房价仍未回复至2008年前的高点。

越南资产价格皆是越盾计价,越盾汇率近10年对美元走势,从19000元跌至22300元,跌福超过16%。

因崩盘及汇率两项因素,越南房价算是东协中价格相对较为便宜,近5年汇率2015年8月新兴市场小风暴,

汇率只小跌5%,算是新兴市场相对稳定的国家。

越南房地产2017年现状:

2016年1月越南开放外国人持有房定产,被市场解读为政府带头作多。2015年,2016年涨幅明显,2017年市场更加火热。

全国各地住宅涨幅平均超过20%以上,店面及办公室涨幅超过30%,土地价格则有倍数成长。

住房法已开放外国人买房,但迄今过户手续及细则仍尚未修订,外国人仍无法取得产权。

越南房地产2018现状:

2017年全年涨势10%以上,维持与2016年同样的高成长,而建案销售速度加快,建商分阶段推案,推升同建案价格攀升。

2018年预估房价仍有不错的表现,市中心第1郡第3郡第8郡及新兴都会区第2郡涨幅更高。

2017年越盾兑台币跌幅12%,越盾兑美金跌幅3%,越盾贬值影响房地产增幅获利。

 

房地产相关税法:

1.买家:需支付增值税10%及公寓维护基金2%。

2.卖家:需支付交易税2%。

3.房屋出租税10%。每个月未超过900美金只需申报不需缴税。

4.当买家登记所有权并取得相关权状时,须缴纳相关登记费;计算方式为:当地人民委员会公告的单价x面积x0.5%。

5.每年不需缴交房屋税。

 

外国人房地产投资法规:

2015年7月开始实施“住房法”(修正案),拥有赴越签证的外国人,外国投资基金,外资银行,外企在越分支机构和代表处均可购买房屋,公寓和包含土地产权的别墅。

外国人在越南购房只有2条限制:

1房屋产权为50年。(只能买新屋,不买买二手房)(转卖给本国人,本国人的房屋产权转变为永久)

2每人在一个公寓小区或一个坊级行政区划最多只能拥有一套房屋。

外国人所购住房的面积和总套数不受限制,但每个公寓小区外国人拥有的住房总数不能超过30%,每个坊级区划内外国人拥有的房屋(包括别墅和排屋)不能超过250套。

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购房的外国人和组织也像越南公民一样,可以出租,转让或出售房子。

外国人买土地,可以获得永久产权的方式:

1与越南公民结婚的外国人。

2成立合资公司:本国人持有51%或以上股份,外国人持有49%股份。

 

趋势分析:

特色:一个级商办非常稀少,租金高。

优势:越南人购买力强物价仍低,经济基期低,上涨幅度较大。

人口:(2016年)胡志明市人口600多万,外围人口800多万,越南总人口9400多万人,人口组成年轻,平均年龄27岁。

人均:(2016年)约2200元美金,为台湾的1/10。

币别:越盾计价。

汇率:近5年维持稳定,约1台币= 711越盾2017年约1台币= 750越盾。

房贷利率:越南房贷利率约是:第一年7%,第二年8%,第三年9%,利率相当高购买预售屋有银行履约保证7成。

定存利率:越盾定存利率约6.5%-7.5%,美金定存利率约0%。

焦点:近5年胡志明市政府积极开发的第二郡及第九郡预计2020年通车的胡志明市M1地铁站附近及沿线。

产权:因外国人仍无法很快取得产权,购买须找知名建商。

别墅物件建商多签50年租赁合约,转卖当地人后再取得产权。

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